Een vastgoedproject wordt minder gemeten aan het enthousiasme van het begin dan aan de afwijkingen tussen wat was gepland en wat er daadwerkelijk gebeurt. Afwijking in prijs tussen de aankondiging en de ondertekening, afwijking tussen de aangekondigde rente en de totale kosten van de lening, afwijking tussen het weergegeven DPE en de werkelijke energiekosten. Deze afwijkingen analyseren voordat men zich verbindt, verandert de koers van een aankoop of investering.
Energierendement en doorverkoopwaarde: wat het DPE verandert aan de prijs
De DPE-classificatie van een goed weegt nu rechtstreeks op de marktwaarde en de mogelijkheid om financiering te vinden. Banken en notarissen constateren een aanzienlijke waardevermindering van woningen met classificaties F en G, terwijl beter geclassificeerde woningen vloeibaarder en gemakkelijker te financieren blijven.
Lees ook : Decoratietrends 2024: ideeën en inspiratie om uw interieur te transformeren
Dit fenomeen is versterkt door de geleidelijke verstrenging van het huurverbod voor thermische doorlatende woningen, dat in 2023 is begonnen. Een goed met classificatie G dat bestemd is voor verhuurinvesteringen verliest zowel zijn toekomstige rendement als een deel van zijn patrimoniale waarde.
| DPE-klasse | Toegang tot krediet | Liquiditeit bij doorverkoop | Verhuur toegestaan |
|---|---|---|---|
| A – B | Gemakkelijk | Sterk | Ja |
| C – D | Standaard | Voldoende | Ja |
| E | Standaard (soms voorwaardelijk) | Variabel afhankelijk van locatie | Ja |
| F | Moeilijker | Laag zonder werkzaamheden | Beperkingen van kracht |
| G | Zeer moeilijk | Zeer laag | Geleidelijke verbod |
De RE2020, die sinds 2022 volledig van kracht is voor woningen, duwt kopers naar nieuwbouw met een hoog energierendement om de energiekosten en de kosten voor het voldoen aan normen te anticiperen. Voor degenen die meer willen weten over Tout Immo, geven de advertenties de energieclassificatie aan, wat het vooraf sorteren vergemakkelijkt.
Aanvullende lectuur : De beste platforms om live sportwedstrijden online te kijken
Een goed met classificatie F of G kost minder bij aankoop, maar veel meer om te bezitten. Het budget voor energierenovatie moet vanaf het begin in het financieringsplan worden opgenomen, anders ontdekt men na de ondertekening dat het project niet meer rendabel is.
Beschermingsclausules in VEFA: een aankoop op plan beveiligen
Aankoop in VEFA stelt de koper bloot aan een vaak onderschat risico: de vertraging in levering. De spanningen op de bouwmaterialen en de nieuwe milieunormen hebben de bouwtijden de afgelopen jaren verlengd.
Consumentenverenigingen raden nu aan om specifieke clausules in het reserveringscontract op te nemen die het mogelijk maken om zich terug te trekken of versterkte boetes te verkrijgen in geval van significante vertraging. Deze praktijk, die onder andere door UFC-Que Choisir wordt aangemoedigd, vormt een concreet beschermingsmiddel.
- Controleer of het contract een vaste leverdatum voorziet, niet alleen een vage kwartaalrange.
- Onderhandel over dagelijkse vertragingboetes die hoger zijn dan het wettelijke minimum, geïndexeerd op het bedrag van de huur die de koper elders moet betalen in afwachting.
- Eisen dat er een ontbindingsclausule zonder kosten is na een gedefinieerde vertraging (zes maanden bijvoorbeeld), met volledige terugbetaling van de betaalde bedragen.
Het reserveringscontract in VEFA wordt onderhandeld vóór de ondertekening, nooit erna. Zodra het document is ondertekend, worden de mogelijkheden aanzienlijk beperkt.
Lokale klimaatrisico’s: een prijscriterium dat nog weinig is geïntegreerd
De geografische keuze van een goed beperkt zich niet langer tot de nabijheid van transport of winkels. Gebieden die blootstaan aan overstromingen, droogte of het krimpen-uitzetten van klei ondervinden een toenemende druk op de verzekeringspremies en, op termijn, op de waarde van de goederen.
Het lokale klimaatrisico begint invloed uit te oefenen op de doorverkoopprijs. De best geïnformeerde kopers raadplegen de plannen voor risicopreventie (PPRN) en de staat van risico’s en vervuilingen (ERP) zelfs vóór het eerste bezoek.
Een goed gelegen in een gebied van krimpen-uitzetten van klei kan versterkte funderingen of dure drainagewerkzaamheden vereisen. Deze uitgaven komen niet voor in de weergegeven prijs, maar ze manifesteren zich in de jaren na de aankoop.
Wat te controleren voordat je een goed bezoekt
- Raadpleeg de ERP (staat van risico’s en vervuilingen) op de website Géorisques om natuurlijke, technologische en mijnbouwrisico’s te identificeren.
- Controleer de geschiedenis van natuurrampbesluiten in de gemeente, die informatie geeft over de werkelijke frequentie van schadegevallen.
- Vraag de verzekeraar om een simulatie van de woonpremie voor het exacte adres: het verschil tussen twee straten in dezelfde wijk kan aanzienlijk zijn.
- Bekijk het gemeentelijke PPRN om te weten of het terrein zonder beperkingen bouwrijp is of onderworpen is aan technische voorschriften.
Hypotheek en kredietverzekering: waar de kostenverschillen zich verbergen
De nominale rente van de lening is slechts een van de componenten van de totale kosten. De kredietverzekering kan tot een derde van de totale kosten van de lening vertegenwoordigen. De delegatie van verzekering, die inhoudt dat men een extern contract kiest in plaats van datgene dat door de bank wordt aangeboden, blijft de meest toegankelijke besparingsoptie.
Daarentegen beschermt de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening de koper in geval van een bancaire weigering. Het ontbreken hiervan in een koopovereenkomst zou de koper blootstellen aan het verlies van zijn waarborg als de financiering niet doorgaat.
Rente, TAEG en werkelijke financieringskosten
De TAEG (totaal jaarlijks effectief percentage) omvat dossierkosten, verzekering, garanties en eventuele makelaarskosten. Het is de enige indicator die het mogelijk maakt om twee leningaanbiedingen op een betrouwbare manier te vergelijken. Vergelijk de TAEG in plaats van de nominale rentes om te voorkomen dat je een schijnbaar goedkopere lening kiest die verzwaard is met bijkomende kosten.
Het inschakelen van een makelaar kan helpen om onderhandelde voorwaarden te verkrijgen, maar zijn vergoeding (honoraria of commissie) moet in de totale berekening worden opgenomen. Een makelaar die een halve procent rente bespaart maar hoge kosten in rekening brengt, genereert niet noodzakelijk een netto-winst.
De gegevens die het beste de soliditeit van een vastgoedproject samenvatten, zijn niet de verliefdheid of het verwachte rendement: het is het verschil tussen de verwachte totale kosten en de werkelijke totale kosten zodra alle posten zijn opgeteld, van het DPE tot de verzekering, inclusief de werkzaamheden en het klimaatrisico.