Ein Immobilienprojekt wird weniger an der anfänglichen Begeisterung gemessen als an den Abweichungen zwischen dem, was geplant war, und dem, was tatsächlich passiert. Preisabweichung zwischen der Anzeige und der Unterschrift, Abweichung zwischen dem angegebenen Zinssatz und den Gesamtkosten des Kredits, Abweichung zwischen dem angezeigten DPE und der tatsächlichen Energiekosten. Diese Abweichungen vor einer Verpflichtung zu analysieren, verändert den Verlauf eines Kaufs oder einer Investition.
Energieeffizienz und Wiederverkaufswert: Was der DPE am Preis ändert
Die DPE-Klassifizierung einer Immobilie hat nun direkten Einfluss auf ihren Marktwert und ihre Fähigkeit, eine Finanzierung zu finden. Banken und Notare stellen eine deutliche Abwertung von Immobilien der Klassen F und G fest, während besser klassifizierte Objekte liquider und leichter zu finanzieren sind.
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Dieses Phänomen hat sich mit der schrittweisen Verschärfung des Verbots der Vermietung von thermischen Durchlässigkeiten, das 2023 eingeleitet wurde, verstärkt. Eine Immobilie der Klasse G, die für die Vermietung bestimmt ist, verliert sowohl ihre zukünftige Rendite als auch einen Teil ihres Vermögenswerts.
| DPE-Klasse | Kreditverfügbarkeit | Liquidität beim Wiederverkauf | Vermietung erlaubt |
|---|---|---|---|
| A – B | Einfach | Hoch | Ja |
| C – D | Standard | Ausreichend | Ja |
| E | Standard (manchmal unter Bedingungen) | Variabel je nach Lage | Ja |
| F | Schwieriger | Niedrig ohne Renovierungen | Eingeschränkungen in Kraft |
| G | Sehr schwierig | Sehr niedrig | Schrittweises Verbot |
Die RE2020, die seit 2022 für Wohnraum vollständig in Kraft ist, drängt Käufer in Richtung Neubauten mit hoher Energieeffizienz, um die Energiekosten und die Einhaltung von Normen vorwegzunehmen. Für diejenigen, die mehr über Tout Immo erfahren möchten, geben die Anzeigen die Energieklassifizierung an, was die Vorauswahl erleichtert.
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Eine Immobilie der Klassen F oder G kostet beim Kauf weniger, aber viel mehr im Besitz. Das Budget für energetische Renovierungen muss von Anfang an im Finanzierungsplan enthalten sein, andernfalls könnte man nach der Unterschrift feststellen, dass das Projekt nicht mehr rentabel ist.
Schutzklauseln in der VEFA: Kauf auf Plan absichern
Der Kauf in VEFA setzt den Käufer einem oft unterschätzten Risiko aus: der Lieferverzögerung. Die Spannungen auf dem Baumaterialmarkt und die neuen Umweltstandards haben in den letzten Jahren die Bauzeiten verlängert.
Verbraucherverbände empfehlen mittlerweile, spezifische Klauseln in den Reservierungsvertrag aufzunehmen, die es ermöglichen, sich zurückzuziehen oder bei erheblichen Verzögerungen höhere Strafen zu erhalten. Diese Praxis, die insbesondere von UFC-Que Choisir gefördert wird, stellt ein konkretes Schutzinstrument dar.
- Überprüfen, ob der Vertrag ein festes Lieferdatum vorsieht, nicht nur einen vagen vierteljährlichen Zeitraum.
- Verhandeln Sie über tägliche Verspätungsstrafen, die über dem gesetzlichen Minimum liegen und an die Höhe der Miete gekoppelt sind, die der Käufer anderweitig zahlen muss, während er wartet.
- Eine Kündigungsklausel ohne Kosten über eine definierte Verzögerung (zum Beispiel sechs Monate) verlangen, mit vollständiger Rückerstattung der gezahlten Beträge.
Der Reservierungsvertrag in VEFA wird vor der Unterschrift verhandelt, niemals danach. Sobald das Dokument unterzeichnet ist, verringern sich die Handlungsspielräume erheblich.
Lokales Klimarisiko: Ein Preisfaktor, der noch wenig integriert ist
Die geografische Wahl einer Immobilie beschränkt sich nicht mehr nur auf die Nähe zu Verkehrsanbindungen oder Geschäften. Gebiete, die Überschwemmungen, Dürre oder das Schrumpfen und Quellen von Tonen ausgesetzt sind, erfahren einen zunehmenden Druck auf die Versicherungsprämien und letztendlich auf den Wert der Immobilien.
Das lokale Klimarisiko beginnt, den Wiederverkaufspreis zu beeinflussen. Die bestinformierten Käufer konsultieren die Pläne zur Risikoprävention (PPRN) und den Zustand der Risiken und Verschmutzungen (ERP) bereits vor dem ersten Besuch.
Eine Immobilie, die in einem Gebiet mit Schrumpfen und Quellen von Tonen liegt, kann verstärkte Fundamente oder kostspielige Entwässerungsarbeiten erfordern. Diese Ausgaben erscheinen nicht im angezeigten Preis, manifestieren sich jedoch in den Jahren nach dem Kauf.
Was vor dem Besuch einer Immobilie zu überprüfen ist
- Das ERP (Zustand der Risiken und Verschmutzungen) auf der Website Géorisques konsultieren, um natürliche, technologische und bergbauliche Risiken zu identifizieren.
- Die Historie der Naturkatastrophenverordnungen in der Gemeinde überprüfen, die Aufschluss über die tatsächliche Häufigkeit von Schadensfällen gibt.
- Den Versicherer um eine Simulation der Wohngebäudeversicherung für die genaue Adresse bitten: Der Unterschied zwischen zwei Straßen im selben Viertel kann erheblich sein.
- Den kommunalen PPRN prüfen, um herauszufinden, ob das Grundstück ohne Einschränkungen bebaubar ist oder ob technische Vorschriften gelten.
Immobilienkredit und Kreditnehmerversicherung: Wo sich die Kostenunterschiede verstecken
Der nominale Zinssatz des Kredits ist nur einer der Bestandteile der Gesamtkosten. Die Kreditnehmerversicherung kann bis zu einem Drittel der Gesamtkosten des Kredits ausmachen. Die Delegation der Versicherung, bei der ein externer Vertrag anstelle des von der Bank angebotenen gewählt wird, bleibt der zugänglichste Hebel zur Einsparung.
Im Gegensatz dazu schützt die aufschiebende Bedingung für den Erhalt des Kredits den Käufer im Falle einer Bankablehnung. Ihre Abwesenheit in einem Vorvertrag würde den Käufer dem Risiko aussetzen, seine Anzahlung zu verlieren, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
Zinsen, effektiver Jahreszins (TAEG) und tatsächliche Finanzierungskosten
Der TAEG (effektiver Jahreszins) umfasst die Bearbeitungsgebühren, die Versicherung, die Garantien und eventuelle Maklergebühren. Es ist der einzige Indikator, der einen zuverlässigen Vergleich zwischen zwei Kreditangeboten ermöglicht. Die TAEGs zu vergleichen, anstatt die nominalen Zinssätze zu vergleichen, vermeidet die Wahl eines scheinbar günstigeren Kredits, der jedoch durch zusätzliche Gebühren belastet ist.
Die Inanspruchnahme eines Maklers kann helfen, verhandelte Bedingungen zu erhalten, aber seine Vergütung (Honorar oder Provision) muss in die Gesamtrechnung einbezogen werden. Ein Makler, der einen halben Punkt Zins spart, aber hohe Gebühren erhebt, bringt nicht unbedingt einen Nettogewinn.
Die Kennzahl, die das Bestehen eines Immobilienprojekts am besten zusammenfasst, ist weder die Begeisterung noch die erwartete Rendite: Es ist die Abweichung zwischen den erwarteten Gesamtkosten und den tatsächlichen Gesamtkosten, nachdem alle Posten addiert wurden, vom DPE über die Versicherung bis hin zu Renovierungsarbeiten und klimatischen Risiken.