Eine Wohnung, die um Mitternacht überflutet wird, Nachbarn, die erschrocken aufwachen, der Hausverwalter, der mit Nachrichten überflutet wird: Ein Unfall in der Eigentümergemeinschaft wartet nicht auf den Sonnenaufgang, um die bestehende Ordnung durcheinanderzubringen. Wenn ein Schaden eintritt, ähnelt die Grenze zwischen den Verantwortlichkeiten des Verwalters und denen der Eigentümer oft einer beweglichen Linie. Das Gesetz versucht, die Rollen zu klären, aber die Realität ist unerbittlich und macht die Situationen manchmal komplizierter, als sie scheinen.
Bei dem geringsten Vorfall wird es zwingend erforderlich, jede Intervention abzustimmen: Versicherung, Meldung, Reparaturen… Das kleinste Zögern, ein Vergessen, und die Mechanik der Entschädigungen gerät ins Stocken, was zu Streitigkeiten und ausstehenden Akten führt. Die Folgen lassen selten Raum für Improvisation: Fehler in der Einschätzung und der Rechtsstreit ist nie weit entfernt.
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Unfall in der Eigentümergemeinschaft: Verstehen, wer verantwortlich ist und warum
Hinter den Mauern der Eigentümergemeinschaft wird die Frage der Verantwortung bei der geringsten Leckage oder Panne offensichtlich. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 legt den Rahmen fest: Sobald ein Schaden in einem Gemeinschaftsbereich entsteht, sind alle Eigentümer über die Gemeinschaft in der ersten Reihe. Es muss kein Verschulden nachgewiesen werden: Ein Rohr bricht im Treppenhaus, die Gemeinschaft trägt die Last, und jeder Eigentümer übernimmt seinen Anteil im Verhältnis zu seinen Miteigentumsanteilen.
Wenn der Ausgangspunkt des Schadens jedoch in einem privaten Badezimmer oder einem Wohnzimmer liegt, wird der Eigentümer der betroffenen Einheit allein verantwortlich. Stellen Sie sich eine schlecht gewartete Badewanne vor, die überläuft: Das ist nicht mehr die Angelegenheit der Gemeinschaft, sondern die des Eigentümers, ob Bewohner oder Vermieter. Manchmal liegt die Ursache bei einem Bauunternehmen oder einem Bauherrn: In diesem Fall greift die zehnjährige Haftung, die alle wesentlichen Mängel abdeckt, die die Solidität oder die normale Nutzung des Gebäudes gefährden.
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Der Verwalter fungiert als administrativer Dirigent. Er überwacht, organisiert und übernimmt die Verantwortung, sobald eine Nachlässigkeit, eine verspätete Meldung oder eine falsche Wahl des Dienstleisters nachgewiesen wird. Seine Aufgabe: den guten Austausch zwischen der Gemeinschaft, den Versicherungen und den Unternehmen zu gewährleisten, unter der Aufsicht des Verwaltungsrats. Wenn das Management aus dem Ruder läuft, gleitet die Kontrolle zur Eigentümerversammlung oder sogar zum Gericht, das im letzten Resort entscheidet. Um die Pflichten des Verwalters zu vertiefen, kann man die Pflichten des Verwalters auf Trend Immo konsultieren und die übernommenen Verantwortlichkeiten Punkt für Punkt überprüfen.
Um sich besser zurechtzufinden, hier, wie sich die verschiedenen Verantwortlichkeiten je nach Art der Orte und der Beteiligten gliedern:
- Gemeinschaftsbereiche: Die Verantwortung liegt bei der Gemeinschaft, und der Verwalter sorgt für die konkrete Verwaltung.
- Private Bereiche: Der betroffene Eigentümer trägt allein die Folgen des Schadens.
- Schäden im Zusammenhang mit Arbeiten: Das Unternehmen oder der Bauherr kann zur Verantwortung gezogen werden, wenn das Chaos ihm zuzuschreiben ist.
Gemeinschaftsversicherungen, Kostenverteilung, Kreuzansprüche… Der Betrieb einer Eigentümergemeinschaft beruht auf einem strengen Verständnis der Texte und Verträge. Dieses Fundament zu vernachlässigen, öffnet die Tür zu unlösbaren Situationen bereits beim ersten Vorfall.
Verwalter oder Eigentümer: Wie verteilt das Gesetz die Pflichten im Schadensfall?
Wenn ein Schaden eintritt, lässt das Gesetz keinen Raum für Mehrdeutigkeiten: Jeder Akteur hat seinen Teil zu spielen, je nach betroffenem Bereich. Der Verwalter muss ohne Verzögerung jeden Schaden, der die Gemeinschaftsbereiche betrifft, der Versicherung der Eigentümergemeinschaft melden und dies innerhalb von fünf Tagen tun. Ein Versäumnis oder eine verspätete Meldung kann ihm teuer zu stehen kommen: Der Verwaltungsrat wacht darüber und ist bereit, jede Mängel aufzuzeigen.
Als Vertreter der Eigentümergemeinschaft verwaltet der Verwalter die Gemeinschaftsversicherung, stellt sicher, dass die Haftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft gedeckt ist, und schließt seine eigene Berufshaftpflichtversicherung ab. Sobald ein Schaden eintritt, zentralisiert er die Informationen, übermittelt die Dokumente an den Versicherer und organisiert die Reparaturen. Eine Stufe zu vergessen, eine Akte zu vernachlässigen, ist, sich einer Inanspruchnahme wegen mangelhafter Verwaltung auszusetzen.
Sobald der Schaden einen privaten Bereich betrifft, liegt es am betroffenen Eigentümer oder seinem Mieter, die Verwaltung zu übernehmen. Die Meldung an die Wohngebäudeversicherung obliegt ihm. Wenn der Versicherungsschutz fehlt, kann die Last manchmal auf die Gemeinschaft zurückfallen, über den Multirisiko-Vertrag der Eigentümergemeinschaft. In diesem Spiel der gegenseitigen Überwachung spielt der Verwaltungsrat die Rolle eines Wächters, mit einem Warnrecht vor der Eigentümerversammlung im Falle eines schwerwiegenden Versäumnisses.
Hier ist, zusammengefasst, die Verteilung der Rollen bei einem Vorfall:
- Der Verwalter meldet die in den Gemeinschaftsbereichen aufgetretenen Schäden und sorgt für die administrative Nachverfolgung.
- Der Eigentümer übernimmt die Meldung für jeden Schaden, der seine private Einheit betrifft.
- Der Verwaltungsrat überwacht die ordnungsgemäße Durchführung der Schritte und die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen.
Entschädigung, Rechtsmittel und Versicherungen: Die Schritte, die nach einem Unfall bekannt sein sollten
Sobald ein Schaden, Leck, Brand, Wasserschaden im Gebäude auftritt, muss schnell gehandelt werden. Erste Priorität: Die Räume sichern, um die Schäden zu begrenzen. Fotos machen, alle Nachweise aufbewahren, Kostenvoranschläge einholen, all dies sind Reflexe, die ohne Verzögerung angenommen werden sollten. Die Schadensmeldung, die innerhalb von fünf Werktagen per Einschreiben mit Rückschein an den Versicherer gesendet wird, muss vollständig und dokumentiert sein.
Der Versicherer beauftragt dann einen Gutachter: Er wird die Ursache identifizieren, die Verantwortlichkeiten zuweisen und die Höhe der Reparaturen schätzen. Seit 2018 erleichtert die IRSI-Vereinbarung die Verwaltung von Schäden, deren Betrag 5000 Euro netto nicht übersteigt: In den meisten Fällen trägt die Versicherung des Bewohners die Kosten vor jeglicher Schlichtung über die endgültige Verantwortung.
Aber die Diskussionen werden kompliziert, wenn der Gutachtenbericht oder das angebotene Entschädigungsangebot Anlass zur Beanstandung gibt. In diesem Fall bleibt der Rechtsweg möglich, egal ob man Eigentümer oder Vertreter der Gemeinschaft ist. Gleichzeitig behält der Verwalter die Kontrolle über die Notfallarbeiten, selbst vor jeder Entscheidung der Eigentümerversammlung: Sicherheit hat Vorrang vor dem Verfahren. Sobald die Entschädigung genehmigt ist, erfolgt die Verteilung gemäß den Regeln des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der Anteil, der dem betroffenen Eigentümer zusteht, wird in die Berechnung der Kosten einbezogen.
Um bei einem Schaden in der Eigentümergemeinschaft nichts zu vernachlässigen, behalten Sie diese wichtigen Schritte im Hinterkopf:
- Schadensmeldung an die zuständige Versicherung innerhalb von fünf Tagen.
- Gutachten zur genauen Bestimmung der Ursache und Schwere der Schäden.
- Rechtsmittel möglich, wenn das Entschädigungsangebot nicht den erlittenen Schäden entspricht.
- Sofortige Schutzmaßnahmen, die vom Verwalter zu tragen sind, um das Gebäude und seine Bewohner zu schützen.
Am Ende zeigt die Verwaltung eines Unfalls in der Eigentümergemeinschaft die Solidität oder die Schwächen der kollektiven Mechanik. Wenn jeder seine Rolle spielt, erfolgt die Reparatur in Ruhe; andernfalls ist es oft der Lärm der Zwietracht, der die Oberhand gewinnt, viel schwieriger zu reparieren als das kleinste geplatzte Rohr.